П Р О Т О К О Л

Година 2020 Град Стара Загора

Старозагорски административен съд I състав

На трети февруари Година 2020

В публично заседание в следния състав:

Председател: БОЙКА ТАБАКОВА

Секретар: Николина Николова

Сложи за разглеждане докладваното от Председателя ТАБАКОВА

Административно дело номер 953 по описа за 2019 година.

На именното повикване в 11:00 часа, се явиха:

ЖАЛБОПОДАТЕЛ: „АЛИКА” ЕООД ГР. ПЛОВДИВ – редовно и своевременно призован, не се явява, представлява се от адв. П.Ю., редовно упълномощен от днес.

ОТВЕТНИК: КМЕТ НА ОБЩИНА КАЗАНЛЪК – редовно и своевременно призован, представлява се от юриск. Б., редовно упълномощен от днес.

ВЕЩО ЛИЦЕ: Р.Л.П. - редовно призована, налице.

АДВ. Ю.: Да се даде ход на делото.

ЮРИСКОНСУЛТ Б.: Да се даде ход на делото.

СЪДЪТ намира, че не са налице процесуални пречки за даване ход на делото, поради което

О П Р Е Д Е Л И:

ДАВА ХОД НА ДЕЛОТО И ГО ДОКЛАДВА:

Производството по делото е образувано по жалба от „Алика“ ЕООД, със седалище и адрес на управление гр.Пловдив, бул. „Александър Батенберг“ № 39, ет.1, офис 5А, против заповед №1790/20.11.2019г. на Кмета на Община Казанлък, в частта за определеното обезщетение за отчуждаване на имот с идентификатор 35167.41.24 по КККР на гр. Казанлък.

В жалбата се твърди, че определеното с оспорената заповед парично обезщетение за отчуждаване на имота не е равностойно, тъй като не съответства на пазарните цени на имоти със сходни характеристики.

Моли да бъде постановено решение, с което да се определи справедливо и равностойно парично обезщетение, както и да бъдат присъдени направените по делото разноски.

СЪДЪТ докладва, че по делото с писмо изх.№68-6657-1#27/17.12.2019г. от ответника е постъпила административната преписка. Изготвено и депозирано е заключението на назначената по делото съдебно-оценителна експертиза.

АДВ. Ю.: Поддържаме жалбата. Да се приемат доказателствата представени с административната преписка. Да се приеме представената експертиза, нямам въпроси.

ЮРИСКОНСУЛТ Б.: Оспорвам жалбата. Да се приемат доказателствата постъпили с административната преписка. Запознат съм със заключението на вещото лице и моля да пристъпим към изслушването му, като по отношение на нейното приемане ще взема становище след нейното изслушване.

СЪДЪТ пристъпи към изслушване на заключението на допуснатата съдебно-оценителна експертиза.

СНЕМА самоличността на вещото лице: Р.Л.П. – 64г., българка, българска гражданка, омъжена, неосъждана, с висше образование и лиценз за оценка на недвижими имоти, без родство и особени отношения със страните по делото.

ПРЕДУПРЕДЕНА за отговорността по чл. 291 НК.

Обещава да даде добросъвестно и обективно заключение.

ВЕЩОТО ЛИЦЕ: Представила съм писмено заключение, което поддържам. След като направих много подробни изследвания в Агенция по вписванията, единствено не взех предвид само изповядани нотариални актове, свързани с дарение. През изследвания период имаше няколко дарения, но в тези нотариални актове са вписани само данъчни оценки, т.е. няма никакви пазарни стойности в землището на гр. Казанлък. Само тях не съм взела предвид при оформянето на таблицата в заключението и от която се вижда каква е средната пазарна цена на тези имоти. Всички останали са реални пазарни сделки за една година назад за периода, който ми е определен от съда - от 20 ноември 2019 г. назад. Описала съм ги като конкретни ниви, в коя местност се намират, с какъв идентификатор и каква е площта така, както е взета от самия нотариален акт, предоставен ми от Агенция по вписванията.

АДВ. Ю.: Само един уточняващ въпрос имам към вещото лице - тези 24 сделки, които сте установили за 2019г., всички между частни лица ли са били или е имало и такива извършени с Общината?

ВЕЩОТО ЛИЦЕ: От тези 24 сделки за 2019 г. не всички бяха между частни лица или между юридически и физически лица. Различни продажби имаше. Имаше две от тези сделки, които мисля, че бяха общински. Това са все сделки, в които са вписани и данъчните оценки и са вписани тези пазарни стойности, отразени в графа 4 на моята таблица, където съм написала „Стойност на поземлен имот“. Това е цената, извадена от нотариалните актове. Не са само за 2019г., а са сделки от 20 ноември 2019г. една година назад до 20 ноември 2018г., като преобладаващи са сделките за 2019г. между януари и 20 ноември.

АДВ. Ю.: Нямам повече въпроси.

ЮРИСКОНСУЛТ Б.: Как определихте, че всички 24 описани имота всички са земеделски земи?

ВЕЩОТО ЛИЦЕ: Определих, че по всички от тези 24 сделки, имотите са земеделски земи – това е записано в нотариалния акт. Нито един от тези имоти не е в регулацията на гр.Казанлък - от самия нотариален акт установих това.

ЮРИСКОНСУЛТ Б.: Правила ли сте проверка в Община Казанлък за действащи ПУП и ОУП за имотите, цитирани в заключението?

ВЕЩОТО ЛИЦЕ: Не, не съм имала поставена такава задача да дам отговор дали в Община Казанлък има действащ ПУП и ОУП за имотите, цитирани в заключението. Ако ми бъде поставена такава задача, бих могла да отговоря, но в задачите, поставени от съда, аз не съм имала такава. Не съм имала и задача да се проверяват имотите, които се вадят от нотариалните актове и там са идентифицирани като земеделски земи. Това е записано в нотариалния акт.

ЮРИСКОНСУЛТ Б.: Моля да предявим на вещото лице извлечение от системата КАИС за имоти, които са включени в заключението на вещото лице - това са имот 35167.507.48 и имот 35167.503.1256, като това са само извадки, но същите са включени в заключението и ясно се вижда, че това са урбанизирани територии, като твърдя, че имотите, включени в т.3 от констативно-съобразителната част на заключението - имоти №3, №4 и №11, както и имотите от №13 до №24, всички са урбанизирана територия. В тази връзка моля вещото лице да отговори на въпроса може ли имоти с различно отреждане, едните, които са като земеделски земи, а другите като урбанизирана територия, да са със сходни характеристики?

АДВ. Ю.: Г-жо Съдия, аз се противопоставям, тук очевидно се касае, предполагам, за някакъв случай, при който след изповядването на нотариалната сделка е променено предназначението на земеделските имоти.

ВЕЩОТО ЛИЦЕ: Аз точно това щях да уточня теоретически какво може да се е случило.

ЮРИСКОНСУЛТ Б.: Няма ПУП, но според ОУП те са част от урбанизираната територия. Моля да приемете и за процесния имот разпечатка, който е извън регулацията на гр. Казанлък и за него пише земеделска земя.

ВЕЩОТО ЛИЦЕ отговаря на въпроси, поставени от СЪДА.

ВЕЩОТО ЛИЦЕ: Г-жо Съдия, ако се наложи мога да представя по делото копие от всички нотариални актове, които съм ползвала и описала в таблицата от заключението. Ако след изповядване на сделката е направена процедура, в която е изготвен ПУП, бъдещи инвестиционни намерения на новия собственик вече обхващат, особено при влязла в сила заповед на такъв ПУП, естествено, че тази земя след това може да стане от земеделска или цялата площ, или някаква площ от нея, зависи каква е разработката на ПУП, и да смени предназначението си. Аз няма как да знам това, то е последващо действие, аз вземам от това, което е минало през Агенция по вписванията. Срещнах много други нотариални актове, които имат след това имат разработка на ПУП, а е бивша нива. Аз такава сделка не съм вземала. Щом за имота си остава начин на трайно ползване или лозе, или нива, което си е вид земеделска земя, то няма как аз в оценката, ползвайки самия нотариален акт за придобиване, да го оценя като урбанизирана площ, която вече пък е за бъдещи строителни нужди. Ако процесният имот не попада в урбанизирана територия, неговата цена няма да се промени с това, което аз съм дала в заключението, защото аз вземам цена от реално изповядана сделка пред нотариус, с пълната проверка на нотариуса, най-вече юридически и естествено технически, и тази цена, която е вписана като пазарна цена, тя е цена за земеделската земя. За сходството на процесния имот с местността Казанлъшки минерални бани аз също се интересувах и се допитах дори до мои колеги вещи лица в Община Казанлък – оказа се, че в местността Казанлъшки минерални бани една част от имотите са влезли в регулацията, т.е. те ще се оценят като земи в регулация, но една част от имотите, си остават в землището на Казанлъшки минерални бани и аз тук съм вземала само такива нотариални актове, където пише, че имотите се намират в землището, т.е. че са си земеделски земи. Категорията на тези земи я има в самия нотариален акт. Тази категория на земята е влияела, когато са вземани решения каква да е пазарната цена. Каквото съм видяла в нотариалния акт, това съм написала в заключението. Не мога да отговоря за какви категории имоти става въпрос в местността Казанлъшки минерални бани. Категорично е пишело, че са ниви и са в местността. Те са си изповядани като ниви и са си изповядани, че са в землището на този квартал. Сходството на тези земи с процесния имот е, че те са земеделска земя и че те са в землището. Те са в местност, те не са в регулацията на Казанлъшки минерални бани, това е землище, не подадат в регулацията. Това, че ОУП може да се промени след някоя от сделките и да стане бъдеща урбанизирана територия, може всеки един нов собственик да се направи територията от земеделска в урбанизирана – част от нея или цялата територия.

АДВ. Ю.: Да се приеме заключението.

ЮРИСКОНСУЛТ Б.: С оглед отговорите на вещото лице, считам, че не следва да се приема заключението на вещото лице. Същото не е мотивирано, а и днес вещото лице също не можа да мотивира отговорите на поставените му въпроси. В констативно-съобразителната част, в т.3 от заключението, преобладаващо са включени имоти в урбанизираната територия. Това е различна територия в сравнение със земеделските земи и не отразява сходство по никакъв начин с отчуждавания имот. Земеделските земи се характеризират с предназначение, начин на трайно ползване, категория на земята, поливност и др., а урбанизираните територии от своя страна се характеризират с режим на застрояване, което няма нищо общо със земеделските земи. Искам да допълня, че квартал Казанлъшки минерални бани, с кадастрален номер 35167.507, е за рекреационна дейност или т.нар. туристическа дейност и безспорно видно и от заключението на вещото лице, имотите са доста по-скъпи, което е логично. В тази връзка моля, ако е възможно на вещото лице, да направи допълнителна експертиза, като се включат само поземлените имоти, които са в действителност земеделски земи. В заключението има достатъчно такива – такива са имотите, посочени в раздел 4, т.3, в таблицата – имот №1, №2 и от №5 до №10, като те са достатъчни с оглед разпоредбата на § 1 от Закона за общинска собственост да се направи заключение за равностойно обезщетение за отчуждавания имот. Ако вещото лице не може да се справи, с оглед неговата компетентност като оценител на недвижими имоти и все пак специалността му „промишлено и гражданско строителство“, моля да назначите повторна експертиза с експерт, който да е лицензиран оценител земеделски земи и трайни насаждения, който да даде отговор на въпроса какво е равностойното парично обезщетение за процесния имот.

АДВ. Ю.: Изрично се противопоставям на така направеното искане. Както поясних и преди малко, законовият критерий е пределно ясен, следва да се вземат предвид имоти със сходни характеристики, с които са извършени сделки за една година назад във времето. Какво е станало след извършването на сделката и дали тези имоти са включени в регулация и върху тях са осъществени някакви мероприятия, то не може да рефлектира върху законовия критерий, спрямо който вещото лице е направило своето заключение. Към момента на извършването на сделките за една година преди оценката, тези имоти са били земеделски и са констатирани от вещото лице. И без това, дори по този начин оценката е драстично занижена, но се съобразяваме със закона, това е.

СЪДЪТ счита, че няма основание да се съмнява в компетентността и безпристрастността на вещото лице, като с оглед пълното изясняване на фактите по делото следва да му възложи допълнителна задача да опише всички имоти, които е включило в първоначалното си заключение, с техните характеристики относно вида територия, в която се намират, начина на трайно ползване, категория на земята и близост до процесния недвижим имот в местността „Търниченски ливади“, с оглед определяне на справедливо и равностойно обезщетение за отчуждавания имот.

ВЕЩОТО ЛИЦЕ: Г-жо Съдия, аз каквато характеристика съм имала и съм я извлякла от нотариалния акт, съм я вписала, така че смятам, че това трябва да е човек, който следва да гледа и плановете за земеразделяне и да определя едни отстояния. Аз предпочитам това да се извърши от друг човек, като ще предоставя копие от всички нотариални актове, за да се убеди Община Казанлък, че максимално компетентно вещо лице се занимава с тази оценка. Лично аз предпочитам експертизата да се възложи на вещо лице агроном, което максимално ще удовлетвори исканията на страните. Не желая да изпълня допълнителната задача.

СЪДЪТ намира за уместно да възложи изпълнението на повторна експертиза на друго вещо лице, което да даде отговор на всички въпроси от разпореждането от закрито заседание от 08.01.2020 г. и на поставените в днешното съдебно заседание въпроси.

По тези съображения, съдът

О П Р Е Д Е Л И:

ПРИЕМА като писмени доказателства по делото: извадка от интернет страницата на Гугъл мапс за гр.Казанлък – 4 бр., придружително писмо №68-6657-1#27/17.12.2019г., писмо №68-6657-1#22/22.11.2019г., товарителница от 25.11.2019г., заповед №1790/20.11.2019г., експертна оценка №94-Н-2189-6/12.09.2019г. за определяне пазарната стойност на недвижим имот ПИ №35167.41.24 по КККР на гр. Казанлък, доклад от лицензиран оценител Н.П., удостоверение за данъчна оценка изх. №7404049762/22.11.2019г., нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот №100, том II, рег. №3037, дело №241 от 2017г., отговор №68-6657-1#12/19.06.2019г. от С.Х.П., копие от пощенски плик с клеймо от 17.06.2019г., писмо №68-6657-1/28.05.2019г., известие за доставяне от 07.06.2019г., скица на поземлен имот №15-207032-11.03.2019г., удостоверение за характеристики на поземлен имот в Земеделска територия, копие на 2 стр. от в-к „Искра“, бр.27/19.07.2019, копие на 2 стр. от в-к „Сега“ бр. от 17.07.2019г., извадка от интернет страницата на община Казанлък с обявление за принудително отчуждаване на имоти – собственост на физически и юридически лица за реализация на обект „Разширяване на съществуващ гробищен парк Казанлък“, копие на 2 стр. от в-к „Монитор“, бр.18/17.07.2019г., обявление за предстоящо принудително отчуждаване на имоти - собственост на физически и юридически лица за реализация на обект „Разширяване на съществуващ гробищен парк Казанлък“, извадка от интернет страницата на община Казанлък с публикувана Заповед за отчуждаване на поземлени имоти за разширение на гробищен парк, решение №651, взето на събрание на Общински съвет Казанлък, проведено на 27.06.2013г. , Протокол №34, ПУП-ПЗ на имоти в землището на гр. Казанлък, местност „Търниченски ливади“, извадка от система КАИС на АГКК за имоти с №35167.503.1256, №35167.507.48 и №35167.41.24.

ПРИЕМА като писмено доказателство по делото заключението на съдебно-оценителната експертиза, изпълнена от вещото лице Р.Л.П..

ОПРЕДЕЛЯ възнаграждение на вещото лице в размер на 300 лв., които да му бъдат изплатени, както следва: 250 лева от внесения по делото депозит, като разликата от 50 лв. да се изплати от жалбоподателя в 7-дневен срок от днес по набирателна сметка на АС – Стара Загора.

За определеното възнаграждение на вещото лице да се издаде разходен касов ордер.

УКАЗВА, че при невнасяне на определената сума за възнаграждение на вещото лице, ще бъде издаден изпълнителен лист, за което жалбоподателя уведомен, чрез пълномощника си в днешното съдебно заседание.

НАЗНАЧАВА повторна съдебно-оценителна експертиза, с вещо лице С.Д.Г., която след като се запознае с материалите по делото и ако е необходим оглед на място, да изготви заключение като отговори на задачите, обективирани в разпореждане от закрито заседание от 08.01.2020 г. и от днешното съдебно заседание, а именно:

1. Каква е пазарната цена на отчуждавания недвижим имот към 20.11.2019г при съобразяване с неговите характеристики и разпоредбата на § 1 от Допълнителните разпоредби на Закона за общинската собственост, т.е. да се вземат предвид осреднените цени от всички сделки с имоти, намиращи се в близост до отчуждавания имот, които имат еднакво конкретно или преобладаващо предназначение, притежават еднакъв характер на застрояване със същите или близки показатели на устройство и застрояване и/или установен начин на трайно ползване с отчуждавания имот, за: покупко-продажба, замяна, учредяване на вещни права или прехвърляне на собственост срещу задължение за строителство, ипотека, продажбите чрез търг от държавни и частни съдебни изпълнители, държавните институции и общините, както и други възмездни сделки между физически и/или юридически лица, по които поне една от страните е търговец, сключени в рамките на 12 месеца преди датата на възлагане на оценката и вписани в службата по вписванията по местонахождението на имота.

2. Да опише всички имоти, които са включва в заключението си, както и тези, включени в първоначалното заключение, с техните характеристики относно вида територия, в която се намират, начина на трайно ползване, категория на земята и близост до процесния недвижим имот в местността „Търниченски ливади“.

ОПРЕДЕЛЯ депозит за изготвяне на повторната експертиза в размер на 250 лева, платим от ответника в 3-дневен срок от днес по набирателна сметка на Административен съд Стара Загора.

ОПРЕДЕЛЯ СРОК за представяне на заключението в съда до 13.02.2020г.

Като намира делото за неизяснено от фактическа страна, съдът

О П Р Е Д Е Л И:

ОТЛАГА И НАСРОЧВА делото за 17.02.2020г., от 11:00 часа, за която дата и час страните уведомени в съдебно заседание. Да се призове вещото лице след внасяне на определения депозит.

Протоколът е изготвен в съдебно заседание, което приключи в 11:25 часа.

ПРЕДСЕДАТЕЛ:

СЕКРЕТАР: