Р Е Ш Е Н И Е
№62 05.04.2016 год. гр. Стара Загора
В ИМЕТО НА НАРОДА
Старозагорски административен съд на
първи март две хиляди и шестнадесета година в открито заседание, в състав
Председател:
Михаил Русев
при участието секретаря З.Д. като разгледа докладваното от
съдия Михаил Русев административно дело №65
по описа за 2015 год., за да се произнесе взе предвид следното:
Производството
е по чл.215, ал.2 от Закона за устройство
на територията (ЗУТ), образувано по жалбите на "Кремък"ЕООД,
представлявано от Управителя Х.С.А. и „Идица”ЕООД, представлявано от Управителя
И.Г.М. против Решение по протокол №1/30.01.2015 год. на Комисията по чл.210 от ЗУТ при Община Стара Загора.
В
жалбата на „Кремък”ЕООД се твърди незаконосъобразност на обжалвания протокол, като
се оспорва размера на определената площ за преминаване и определената цена на
правото на преминаване, по всяка една от шестте точки на преминаване. Оценката
не е съобразена с реалното състояние на второстепенните улици, които повече от
30 години не са ремонтирани и не се поддържат. По част от тях липсва асфалтова
настилка и са трудно проходими.
В
жалбата на „Идица”ЕООД се твърди незаконосъобразност на обжалвания протокол, като
се оспорва размера на определената площ за преминаване. Счита, че определените
оценки са твърде занижени и не съответстват на действителните пазарни
стойности.
Ответникът
по жалбата - Община Стара Загора, чрез пълномощника си по делото, взема
становище за неоснователност на подадените до съда жалби.
Съдът,
като обсъди направените в жалбата оплаквания и извърши проверка на
законосъобразността на обжалвания административен акт, намира за установено
следното:
Жалбоподателят
„Кремък”ЕООД е собственик на недвижими имоти, на територията на бившия
„Агробиохим”АД, както следва: ПИ 77476.507.7,
ПИ 77476.507.10, ПИ 77476.507.42 и ПИ 77476.507.107. За да достигне до
тези имоти и да ги използва реално, дружеството следва да преминава през имоти
собственост на „Идица”ЕООД, а именно - ПИ 77476.507.15 по КК на с. Хрищени; ПИ
77476.507.123 по КК на с. Хрищени и ПИ 77476.507.4 по КК на с. Хрищени. За
осъществяването на това свое право, „Кремък”ЕООД е отправил нотариална покана
/лист 10 от делото/ до „Идица”ЕООД за сключване на договор с нотариална заверка
на подписите за учредяване възмездно и безсрочно право на преминаване. На
проведената среща на 28.08.2014 год., при нотариус Денчо Недялков, страните не
са стигнали до споразумение и не са сключили договор за учредяване на право на
преминаване. Това е мотивирало, „Кремък”ЕООД за подаде молба до Кмета на Община
Стара Загора, за издаване на заповед за учредяване на право на преминаване с
вх.№10-01-5506/09.09.2014 год. /лист 31 от делото/. Молителят е представил и
приложил към молбата, геодезическа снимка за определяне на дължини и площи на
преминаване през имотите, собственост на „Идица”ЕООД /лист 39-44 от делото/.
Въз основа на молбата, Кмета на Община Стара Загора е възложил на ЕТ”Юкон-Юлий
Кайряков” с писмо изх.№10-50-3/09.01.2015 год. /лист23 от делото/, който е
изготвил експертна оценка /лист 19-22/. Въз основа на тази експертна оценка е
прието и решението на Комисията по чл.210 от ЗУТ.
С
обжалвания протокол №1 от 30.01.2015 год. комисията по чл.210 от ЗУТ, назначена със заповед на Кмета на Община Стара
Загора, на основание чл.210,
във вр. с чл.193, ал.4 ЗУТ, е
определила пазарна оценка за право на преминаване в размер на 8027.60 лв. Видно
от мотивите на протокола, оценката касае обезщетяване по пазарни цени за
правото на преминаване на „Кремък”ЕООД до собствените му недвижими имоти ПИ
77476.507.7, ПИ 77476.507.10, ПИ
77476.507.42 и ПИ 77476.507.107 през имоти собственост на „Идица”ЕООД, както
следва:
- ПИ 77476.507.15
по КК на с. Хрищени до ПИ 77476.507.7 по КК на с. Хрищени – 686.40 лв.;
- ПИ 77476.507.15 по КК на с. Хрищени до ПИ
77476.507.10 по КК на с. Хрищени – 2342.80 лв.;
- ПИ
77476.507.15 по КК на с. Хрищени до ПИ 77476.507.42 по КК на с. Хрищени –
1900.40 лв.;
- ПИ
77476.507.123 по КК на с. Хрищени до ПИ 77476.507.42 по КК на с. Хрищени –
448.40 лв.;
- ПИ
77476.507.4 по КК на с. Хрищени до ПИ 77476.507.42 по КК на с. Хрищени – 104.40
лв.;
- ПИ
77476.507.15 по КК на с. Хрищени до ПИ 77476.507.42 по КК на с. Хрищени –
2545.20 лв.;
Оценката
е във връзка с осъществяването на достъп на „Кремък”ЕООД до собствените му
имоти, който достъп е възможен единствено през имотите на „Идица”ЕООД,
представляващи второстепенни улици, изградени във връзка с функционирането на
стария завод „Агробиохим”АД, заличен понастоящем от Търговски регистър, поради
приключване на производството по несъстоятелност на същия.
По
делото е представена експертна оценка за определяне на пазарната стойност на
правото на преминаване през имота на ответника, изготвена от лицензиран
оценител инж. Юлий Кайряков. Тази оценка в размер на 8027.60 лв. е възприета и
от комисията по обжалвания протокол. Лицензираният оценител е извършил оценката
въз основа на искане от Община Стара Загора, като е имал предвид критериите на
чл.193, ал.5 от ЗУТ и е определил справедливата пазарна цена на учредения
сервитут в горепосочения размер.
По
делото е назначена съдебно-техническа експертиза, която е депозирала писмено
заключение, съгласно което пазарната цена на правото на преминаване, възлиза на
сума в размер на 9191.60 лв., при средна цена на правото на преминаване 0.458
лв./м2. Съдът не възприема заключението, тъй като в него са включени
и сделки, които са осъществени след постановяване на решението на комисията по
чл.210 от ЗУТ. Следователно същите не биха могли да бъдат взети в предвид нито
от административният орган, нито от оценителят. Заключението следва да бъде
кредитирано само в частта, в която са отразени средните пазарни цени на
квадратен метър по сделки, осъществени през календарната 2014 год., т.е. в
рамките на 12 месеца преди датата на решението на комисията.
Жалбите са
подадени от заинтересовани лица, адресати на акта по чл.210, ал.3 от ЗУТ, в законоустановения срок и се явяват
допустими, разгледани по същество, същите се явяват и основателни.
Оспорваният
пред съда протокол е издаден във връзка с правото на преминаване и
осъществяване на достъп на „Кремък”ЕООД до собствените му имоти през имоти,
собственост на „Идица”ЕООД, в нарочната процедура по чл.193 от ЗУТ. С обжалвания протокол
комисията по чл.210, ал.1 ЗУТ при Община Стара Загора, назначена от Кмета на
тази община, е определила, че цената на правото на преминаване през имотите на „Идица”ЕООД
с обща дължина 3160.71 м., и обща площ на преминаване от 20069.00 кв. м.
възлиза на сума в размер на 8027.60 лв., като този размер е приет на база
експертна оценка, дадена от лицензиран оценител.
В хода
на съдебното производство, жалбоподателят „Кремък”ЕООД е преобразуван в три
други дружества – „Креми”ЕООД, „Макси - М”ЕООД и „Кремък - М”ЕООД, които
дружества встъпиха по делото като жалбоподатели вместо „Кремък”ЕООД, като
последния бе заличен като страна по делото.
Установи
се обаче по делото, че определената от комисията цена не съответства на
изискването на закона, съгласно който обезщетяването следва да бъде извършено
по пазарна такава - чл.210, ал. 1 ЗУТ.
Видно от заключението на назначената експертиза, действителната пазарна цена на
правото на преминаване, в случая следва да бъде определена на базата на
сключените сделки през 2014 год., обозначени като сделки №1 и №2 от
допълнителното заключение. Следователно, обжалваният протокол в частта му, с
която е определена пазарната оценка, се явява незаконосъобразен, което налага
отмяната му.
Същият е
изготвен от компетентен орган, като комисията е надлежно определена от Кмета на
общината, съгласно изискването на чл.210, ал.1 ЗУТ.
Оплакванията на жалбоподателят „Идица”ЕООД, че съставът на комисията не е
определен съобразно изискванията на чл.210 от ЗУТ, са неоснователни. Настоящият
съдебен състав намира, че при определянето на състава на комисията по чл.210 от
ЗУТ, не е необходимо за всеки отделен случай да се определя поименен състав на
тази комисия. Законът не е поставил изискване назначаването на тази комисия да
е поименно от страна на Кмета на съответната Община, поради което и не може да
съдът да въведе допълнително изискване към редът за определянето на тази
комисия. Касае за административноправна процедура, правилата на която са
определени от законодателят. Текста на чл.210 от ЗУТ, не предвижда изрично, че
комисията следва да е ad hoc, т.е. за всеки
отделен случай да се определя състава на комисията от съответните специалисти и
които да бъдат посочени поименно в тази комисия. Това, че в приложените
заповеди на Кмета на Община Стара Загора, част от членовете на комисията са
определени поименно, а друга част – като специалист от съответното звено, също
не води до извода, че всички членове следва да бъдат посочени поименно. В
чл.210, ал.2 от ЗУТ, е предвидено задължение на Кмета на Общината, да нарежда
служебно или въз основа на искане на заинтересуваните лица определянето на обезщетения
или оценка от комисията, но не и назначаване на комисията по всяко отделно
заявление или искане. Ето защо, след като законодателят не е предвидил изрично,
че съставът на комисията да бъде определяне поименно и за всеки отделен случай,
и съдът не може да въведен такова изискване, респективно да прогласи
нищожността на решението.
Неоснователно
е оплакването, изложено в писмената защита, че искането на другия жалбоподател
„Кремък”ЕООД, адресирано до Кмета на Община Стара Загора, предполага не
учредяване на право на преминаване, а право на прокарване на временен път.
Хипотезите на чл.190 от ЗУТ, предвиждат прокарването на временни пътища, ако
имаме одобрен ПУП, който да предвижда някои урегулирани поземлени имоти да имат лице
само по проектирани нови улици, преди тези улици да са открити, общината може
да прокарва временни пътища, които осигуряват достъп до съответните имоти.
Безспорно е че в случая за процесните имоти нямаме влязъл в сила ПУП, видно от
изрично заявеното от Община Стара Загора /лист 106 от делото/, поради което и
хипотезата на чл.190, ал.1 от ЗУТ не е приложима. Не е приложима и хипотезата
на чл.190, ал.5 от ЗУТ, доколкото намиращите се в поземлените имоти,
собственост на „Кремък”ЕООД строежи, са въведени в експлоатация преди десетки
години. Всъщност спор относно законността на строежите, респективно тяхното
ползване, не съществува между страните по делото. В конкретния случай е
определен размера на еднократното обезщетение за учредяване на право на
преминаване в полза на „Кремък”ЕООД през поземлени имоти собственост на
„Идица”ЕООД, които имат начин на трайно ползване – второстепенни улици. В този
смисъл, тези поземлени имоти, представляващи второстепенни улици, са с начин на
ползване за преминаване на хора и МПС. Наличието им обезсмисля прокарването на
други временни пътища, при положение, че такива пътища са налице и именно те осигуряват
достъпа до имотите на „Кремък”ЕООД.
Неоснователно
е и оплакването, че е необходимо наличието на две кумулативни предпоставки за
издаването на оспореното решение – липса на съгласие на страните и друго
техническо решение, което да е явно икономически нецелесъобразно. Тези две
законови предпоставки са за издаването на друг административен акт – заповедта
на Кмета за учредяване на право на преминаване, но не и за приемането на
решението на Комисията по чл.210 от ЗУТ, което да определи размера на обезщетението.
Още повече, че нормата на чл.192, ал.6 от ЗУТ, предвижда цената на правото на
преминаване по ал.2 и 3 се определя по реда на чл.210 и се заплаща преди
издаване на заповедите по ал.2 и 3. Следователно преди издаването на заповедта
се определя размера на обезщетението, което следва и да е реално заплатено и
едва тогава да се издаде заповедта на Кмета за учредяването на правото на
преминаване. В този смисъл наведените подробни оплаквания от страна
„Идица”ЕООД, за наличието на друго техническо решение, което да е
по-целесъобразно от това „Кремък”ЕООД да осъществява достъп до собствените си
имоти като преминава през имотите на „Идица”ЕООД, представляващи второстепенни
улици и заграждащи имотите на „Кремък”ЕООД, звучат меко казано несериозно.
За
пълнота на мотивите, независимо от изхода на спора, съдът сочи, че
неуведомяването за началото на административното производство действително е
нарушение на чл.26, ал.1 АПК, но дали е
съществено или не се преценя във всеки конкретен случай. За да е налице
съществено нарушение на административно-производствените правила, то трябва да
е довело до издаване на акта при приета от органа фактическа обстановка,
различна от действителната, при която същият би достигнал до друго разрешение
на въпроса, предмет на воденото от него производство. В конкретния случай, с
оглед характера на имотите на жалбоподателят „Идица”ЕООД – второстепенни улици,
както и въведените със ЗДвП правила на движение на МПС и пешеходците,
уведомяването на този жалбоподател не би могло да доведе до различна фактическа
обстановка, която да промени същността на оспореният административен акт. От
друга страна настоящият съдебен състав, намира, че процесното решение не
представлява индивидуален административен акт по смисъла на чл.214, ал.1 от
ЗУТ, а е част от процедурата по издаването на заповеди по чл.190 и 192 от ЗУТ,
но по силата на изрична законова разпоредба
/чл.210, ал.3 от ЗУТ/ подлежи на самостоятелен съдебен контрол. В този
ход на мисли, съдът намира, че е необходимо уведомяване по реда на чл.26 от
АПК, за започване на административните производства за издаване на заповеди по
чл.190 и чл.192 от ЗУТ, но не и за започване на производство по определяне на
размера на обезщетението за бъдещото учредяване на правото на преминаване.
С оглед
изложеното по-горе, основателно и доказано е единствено твърдяното в жалбите,
че определената с оспорения протокол цена не съответства на действителната
пазарна такава на конкретното право, съгласно изискването на закона.
Въз
основа на гореизложеното, съдът намира, че следва да приеме като пазарна цена
на имотите 4.33 лв. на кв.м., като има в предвид сделките посочени под №1 и 2
от Таблица 2, на допълнителното заключение на изготвената съдебно-техническа
експертиза. Само те биха могли да се имат в предвид при определянето на
действителната пазарна цена на имотите към датата на постановяване на
оспореното решение, тъй като са сключени в рамките на 12 месеца преди това. Не
биха могли да се ползват и цените по постановленията на ЧСИ от месец юли 2014
год., доколкото производството по определянето на крайния купувач е приключила
едва през 2016 год. Имайки в предвид гореизложеното, както и формулата за
изчисляване на правото на преминаване, посочена в допълнителното заключение на
вещото лице – Ссерв = Сзем х Кс х Ксп,
съдът намира, че пазарната стойност на правото на преминаване е в размер на
0.39 лв. на кв.м. без ДДС. Следователно протоколът следва да се измени в тази
му част, като следващото се обезщетение е както следва: през ПИ 77476.507.15 по
КК на с. Хрищени до ПИ 77476.507.7 по КК на с. Хрищени – 669.24 лв. без ДДС; през
ПИ 77476.507.15 по КК на с. Хрищени до ПИ 77476.507.10 по КК на с. Хрищени – 2284.23
лв. без ДДС; през ПИ 77476.507.15 по КК на с. Хрищени до ПИ 77476.507.42 по КК
на с. Хрищени – 1852.89 лв. без ДДС; през ПИ 77476.507.123 по КК на с. Хрищени
до ПИ 77476.507.42 по КК на с. Хрищени – 437.19 лв. без ДДС; през ПИ
77476.507.4 по КК на с. Хрищени до ПИ 77476.507.42 по КК на с. Хрищени – 101.79
лв. без ДДС и през ПИ 77476.507.15 по КК на с. Хрищени до ПИ 77476.507.42 по КК
на с. Хрищени – 2481.57 лв. без ДДС.
Правото на преминаване през чужд поземлен имот е ограничено
вещно право на ползване на чужд имот. То се учредява по силата на писмен
договор с нотариална заверка на подписите или със заповед на кмета на общината.
Сервитутът следва имота и е възмездно право. То се учредява срещу обезщетение
на собственика, през чиито имот ще се преминава. Обезщетението е еднократно и
не се променя. Законодателят не е предвидил периодичност на плащането. В този
смисъл в случая е приложен принципът на съразмерност, залегнал в чл. 6 от АПК.
С оглед
гореизложените съображения, съдът намира, че оспореният протокол №1/30.01.2015
год. на комисията по чл.210 от ЗУТ
при Община Стара Загора се явява незаконосъобразен в частта му, с която е
определена пазарна оценка в размер на 8027.60 лв., което налага изменението му
и решаване на спора по същество, съгласно чл.172, ал. 2
и чл.173, ал.1 АПК, като се определи за
заплащане действителната пазарна цена на правото на преминаване в размер на 7826.91
лв.
Водим от
горните мотиви, Административният съд,
Р Е
Ш И:
ИЗМЕНЯ протокол №1/30.01.2015 год. на
комисията по чл.210 от ЗУТ, в частта му, с която на основание чл.210 е определена пазарна оценка за право на преминаване
- през ПИ
77476.507.15 по КК на с. Хрищени до ПИ 77476.507.7 по КК на с. Хрищени – 669.24
лв. без ДДС;
- през
ПИ 77476.507.15 по КК на с. Хрищени до ПИ 77476.507.10 по КК на с. Хрищени –
2284.23 лв. без ДДС;
- през
ПИ 77476.507.15 по КК на с. Хрищени до ПИ 77476.507.42 по КК на с. Хрищени –
1852.89 лв. без ДДС;
- през
ПИ 77476.507.123 по КК на с. Хрищени до ПИ 77476.507.42 по КК на с. Хрищени –
437.19 лв. без ДДС;
- през
ПИ 77476.507.4 по КК на с. Хрищени до ПИ 77476.507.42 по КК на с. Хрищени –
101.79 лв. без ДДС ;
- през ПИ
77476.507.15 по КК на с. Хрищени до ПИ 77476.507.42 по КК на с. Хрищени –
2481.57 лв. без ДДС.
Решението може да се обжалва с касационна жалба пред ВАС в
14-дневен срок от съобщението до страните за постановяването му.