Р Е Ш Е Н И Е №
77
гр.Стара
Загора,
12.04.2016 год.
В И М Е Т О Н А Н
А Р О Д А
Старозагорският административен съд в публичното
заседание на
петнадесети март
през две хиляди и шестнадесета година в
състав:
Председател:
БОЙКА ТАБАКОВА
Членове:
при секретаря С.Х.
и
в присъствието на прокурора ,
като разгледа докладваното от
БОЙКА ТАБАКОВА адм.дело № 245
по описа за 2015 год, за да се
произнесе, съобрази следното:
Производството е по реда на чл. 145 и сл.
Административно-процесуалния кодекс /АПК/, във връзка с чл.210 ал.3 и чл.215 от
Закона за устройство на територията /ЗУТ/.
Образувано е по жалби на „ИДИЦА” ЕООД седалище и адрес
на управление гр.Стара Загора бул.”Св.Патриарх Евтимий” №165 и „ПАНХИМ” ООД със
седалище и адрес на управление гр.Стара Загора, площадка „Агробиохим” чрез
адв.Л.Н. против Решение по протокол №13 от 01.06.2015г на Комисията по чл.210
от ЗУТ, назначена от Кмета на община Стара Загора, с което в процедура по чл.192
ал.2 от ЗУТ e приета пазарна оценка за учредяване на право на
преминаване през поземлени имоти в землището на с.Хрищени, община Стара Загора, собственост на
„Идица” ЕООД и е разпоредено на „Панхим”
ООД да внесе сумата общо 5343.20 лв по посочена банкова сметка.
*** „ИДИЦА” ЕООД
са изложени доводи за незаконосъобразност на акта поради допуснати съществени
нарушения на процесуални правила и
противоречие с материалния закон. Жалбата се поддържа от адв.К., допълнена с
доводи, че съставът на Комисията по чл.210 от ЗУТ при община Стара Загора не е
надлежно определен и тя не е взела валидно решение. Твърди, че в хода на
производството неправилно не е участвало дружеството, в полза на което са
прехвърлени три от имотите, правото на преминаване върху които е предмет на оценка. Излага и поддържа доводи, че оценките са твърде занижени, не
отговарят на пазарните стойности, нито на произтичащите в случая от правото на преминаване тежести и ограничения. Твърди, че правото
на преминаване в случая се доближава до право на ползване, безсрочно е и засяга
почти целите имоти. Счита, че приложим за определяне на оценката на правото на
преминаване е пазарния метод, вкл. прилагането на коефициент 0.9 спрямо
пазарната стойност на имотите, какъвто е предвиден за оценката на правото на
ползване в ЗМДТ. Поддържа, че следва да се вземат предвид като пазарни аналози
и сделките от проведена от ЧСИ публична продан, макар постановленията да са
вписани в службата по вписванията с по-късна дата. Средноаритметичната стойност
на всички пазарни аналози, открити от вещото лице от сделки и по възлагане от
ЧСИ —средно 2.96 лв/кв.м и същата да се коригира само с един коефициент — 0.9
или 2.664лв/кв.м. С оглед така изложените съображения иска се от съда да прогласи
за нищожно, да го отмени или да измени Решение по протокол №13 от 01.06.2015г
на Комисията по чл.210 от ЗУТ в частта относно цената за учредяване на право на
преминаване. Претендира за присъждане на направените разноски.
В жалбата на „Панхим” ООД са изложени съображения, че
решението е незаконосъобразно, тъй като определената в него оценка е завишена.
Изтъква, че имотите, засегнати от правото на преминаване са с предназначение
второстепенни улици на територия с производствено предназначение и служат за
осигуряване достъп до имотите, с които граничат. Счита, че оценката не е
съобразена с реалното състояние на посочените улици, които не са поддържани,
нито ремонтирани и в някои участъци са амортизирани напълно. Счита, че
обезщетението следва да се определи по метода на пазарните аналози на земята,
коригирана с два корекционни коефициента —на 0.28 лв/кв.м с ДДС или 0,233
лв/кв.м без ДДС, алтернативно, ако съдът не възприеме този подход, на база 10%
от стойността на земята на 0.26лв/кв.м
без ДДС. Претендира разноски.
Ответникът– Община Стара Загора, чрез процесуалния си
представител по делото юрисконсулт Ганев изразява становище за неоснователност
на жалбата. Поддържа липса на отменителните основания по чл.146 от АПК, счита
справедлив и законосъобразен размера на обезщетението, определено от Комисията
по чл.210 ЗУТ за всеки от имотите. Моли жалбите да бъдат отхвърлени като
неоснователни. Претендира за присъждане
на юрисконсултско възнаграждение.
Заинтересованата страна „Финанс груп 1” ООД поддържа становище, че решението на комисията
в протокол №13/01.06.2015г е незаконосъобразно, тъй като е взето без да се осигури
възможност за участие на това дружество като собственик на част от имотите.
Сочи още, че приетата оценка от 0.40 лв/кв.м за право на преминаване е твърде
ниска и не отговаря на пазарната.
Въз основа на доказателствата, събрани в хода на
производството съдът намира за установено следното от фактическа страна:
На 25.02.2015г „Панхим” ООД гр.Стара Загора подава молба вх.№
10-01-1168 за учредяване на право на преминаване. Посочва, че е собственик на имоти
№№ 77476.507.61 /194019/, 77476.507.64, 77476.507.120, 77476.507.125, 77476.507.95, 77476.507.132, 77476.507.151 и достъпът на тези имоти до
общински път /ул.”Новозагорско шосе”/ се осъществява по второстепенни улици,
като са посочени две трасета, засягащи ПИ 77476.507.15, 77476.507.22,
77476.507.28, 77476.507.150, 77476.507.66 и 77476.507.92, собственост на
„Идица”ЕООД. Достъпът до имотите на молителя не може да се осъществи без да се
премине през имотите на „Идица” ЕООД,
които представляват улици от територията на бившето предприятие „Агробиохим” АД.
Двете дружества не постигнали съгласие за учредяване в полза на молителя на
право на преминаване, с оглед на което и предвид липсата на друга техническа
възможност, се иска от Кмета на община Стара Загора да учреди право на
преминаване през изброените имоти в полза на
молителя като собственик, с цел преминаване на хора и МПС до
ул.”Новозагорско шосе”.
На 20.04.2015г, в изпълнение на указанията, дадени в
писмо от 23.03.2015г, „Панхим” ООД представя „Схема с изчислени площи”, върху
които да бъде учредено правото на преминаване, изготвена от лице, вписано в
Камарата на инженерите по геодезия /л.17 и л.15/.
През м.май 2015г е изготвен оценителски доклад на
лицензиран оценител „Юкон —Юлий Кайряков” ЕООД, по възлагане на община Стара
Загора /л.11—14/. Според доклада оценката на правото на преминаване е на база 10 % от стойността на земята (4лв/кв.м) или 0.40 лв/кв.м, като са дадени стойности
на правото на преминаване съответно за всеки имот, общо 5343.20лв.
С решение по Протокол №13/01.06.2015г на Комисията по
чл.210 от ЗУТ, назначена със Заповеди №10-00-1997-1 от 02.09.2013г и
№10-00-1997-2371/31.10.2013г на Кмета на община Стара Загора и по повод молбата
на „Панхим”ООД, на основание чл.210 ал.1 и чл.192 ал.2 от ЗУТ приема пазарната оценка
за учредяване право на преминаване, изготвена от лицензиран оценител —„Юкон —Юлий
Кайряков”, както следва 1. ПИ 77476.507.15 с площ на преминаване 2701 кв.м - 1080.40
лв; 2.ПИ 77476.507.22 с площ преминаване 2682 кв.м - 1072.80 лв, 3. ПИ 77476.507.28 с площ на преминаване 1958 кв.м - 783.20 лв; 4.ПИ 77476.507.66 с площ на
преминаване 1882 кв.м - 752.80 лв; 5.ПИ
77476.507.150 с площ преминаване 864 кв.м - 345.60 лв, и 6.ПИ 77476.507.152 с площ на
преминаване 3271 кв.м - 1308.40лв по КККР на с.Хрищени, община Стара Загора, собственост на „Идица” ЕООД. Разпоредено е
внасяне на сумата 5343.20лв от ”Панхим” ООД по посочена сметка на Община Стара
Загора, откъдето да бъде изплатена на „Идица”ЕООД.
По делото не е спорно, че ПИ 77476.507.15, 77476.507.22,
77476.507.28, 77476.507.66,
77476.507.150 и ПИ 77476.507.152 по КККР на с.Хрищени, община Стара Загора
са собственост на „Идица” ЕООД към
01.06.2015г — датата на издаване на оспорения акт, а на 20.01.2016г ПИ №№ 77476.507.22,
77476.507.28 и 77476.507.150 са прехвърлени в собственост на „Финанс груп 1”ООД
/удостоверение изх.№181/2016г от Службата по вписванията на л.183/.
Не е спорно и това, че се намират на територия с
променено предназначение, площадка на бивше предприятие — „Агробиохим”АД, като
територията е урбанизирана, интегрирана в кадастралната карта. Имотите са с
начин на трайно ползване „за второстепенни улици” съгласно КККР, представляват
вътрешнозаводски пътища и се използват като пътища.
По делото е допусната, изслушана и приета Съдебно
техническа експертиза, основно и допълнително заключение (л.125 и сл. и л.153 и
сл). Вещото лице е извършило справки, проучване за пазарни аналози и оглед на място на имотите сочи, че не е
установило сделки с предмет учредяване на сервитут върху улици. В основното
заключение пазарната стойност е определена по формула, основана на определяне
пазарната стойност на земята при съчетаване метода на пазарните аналози и
метода на приходната стойност /8.26 лв/кв.м/, коригирана с коефициенти Ксп— на
база ограниченията, произтичащи за собственика и в случая приет на 0,10 с оглед
сравнително малките ограничения + коефициент Кс - отчитащ броя на годините /в
случая приет максималния 0,9/, съобразно методиката по чл.23 от Приложение № 2
към ЗМДТ. Така пазарната стойност на
сервитута е изчислена по формулата Ссерв = Сземя х Ксп х Кс = 8.26 х 0,10 х 0,9
= 0,743 лв/кв.м. без ДДС.
С допълнителното заключение вещото лице е определило пазарната
стойност на правото на преминаване единствено по метода на пазарните аналози и при
използвана информация от имотния регистър. Въз основа направените проучвания в първата
таблица е дадена средна цена 2.56лв/кв.м по установените вписани в АВп 4 бр.
сделки, а във втората таблица средна
цена 3.28лв/ кв.м - по постановление за възлагане на ЧСИ. Последните сделки
обаче няма данни да са вписани. На база пазарната цена на земята от
2.56лв/кв.м, вещото лице представя варианти на оценка правото на преминаване:
по формула Ссерв= Сзем х Кс х Ксп, при
отчитане коефициент Ксп = 0,10 поради малките ограничения върху НТП, и Кс=0.9
поради това, че сервитутът е безсрочен. Ссерв = 2,56х 0,10 х 0,9 = 0,23 лв/кв.м без ДДС.
Ако се определи като процент от стойността на земята: Ссерв= 2.56 х 0,10
= 0,256 лв/кв.м без ДДС.
Заключението е
оспорено от „Идица” ЕООД чрез адв.К. по съображения, че пазарните свидетелства
не са актуални, сделките между „Дениинвест къмпани” ЕООД и „Трансинженеринг БГ”
ООД са между свързани лица, както и че няма логика в прилагането на коефициентите.
Така
установената фактическа обстановка мотивира следните правни изводи:
Оспореното решение е от категорията актове, за които е
предвидено съдебно обжалване и контрол за законосъобразност, предвид чл.210
ал.3 вр.с чл.215 от ЗУТ. Актът засяга права и законни интереси на оспорващите
лица като адресати на акта и страни в производството по издаването му - „Идица”
ЕООД, в качеството на собственик към 01.06.2015г на имотите, засегнати от
правото на преминаване, за които е определен размер на дължимо обезщетение; а
„Панхим”ООД - в качеството на задължено за изплащането му лице и собственик на
ползващите се имоти. Жалбите са подадени
в законоустановения срок и с оглед на изложеното, са процесуално допустими.
Разгледана по същество, жалбата на „Идица” ЕООД се
явява неоснователна, а тази на „Панхим” ООД е основателна.
Оспореното решение е постановено от Комисията по
чл.210 от ЗУТ при община Стара Загора, сформирана въз основа на Заповеди
№10-00-1997-1 от 02.09.2013г и №10-00-1997-2371/31.10.2013г на Кмета на община
Стара Загора. Неоснователно е оплакването на жалбоподателя „Идица” ЕООД за
неправилно включване в състава на комисията на Мария Боянова и Дора Донева, тъй
като не са изрично поименно включени в заповедите за сформиране на комисията.
Разпоредбата на чл.210 ал.1 от ЗУТ сочи, че изготвянето на оценки и
определянето на размера и изплащането на обезщетения в изрично предвидените от
този закон случаи следва да се извършват по пазарни цени, определени от комисия,
назначена от кмета на общината. Със
заповед №10-00-1997-1 от 02.09.2013г Кметът на община Стара Загора е назначил комисия
със задача, съответна на цитираната разпоредба на чл.210 ал.1 ЗУТ в състав: председател
инж.Веска Узунова –директор дирекция„СИ” и петима членове: инж.Марияна
Дюлгерова-началник отдел „Регистрация на общинската собственост”, Цанка Ганева-директор
на Д„ФСДБ”, Дарина Стефанова-ст.експерт правно обслужване отдел „КЗУТ”,
инж.Петранка Вълева-началник отдел „КР” и старши специалист ”Кадастър”. Двама
от членовете са подменени със Заповед
№10-00-1997-2371/31.10.2013г на Кмета на община Стара Загора, като на мястото
на Марияна Дюлгерова е включена инж.Марияна Николова -директор дирекция
„Общинска собственост, на мястото на юриста Дарина Стефанова е включен
юрисконсулт от отдел „Правно нормативно обслужване”. При определяне състава на комисията Кметът на
община Стара Загора е използвал два подхода - поименно и по длъжност за част от
членовете на комисията, а по отношение на двама от членовете само чрез
посочване длъжност, насочваща и към сферата на професионална квалификация /юрист
и специалист по кадастър/. Този подход не е незаконосъобразен, напротив
позволява определяне конкретния член от състава на комисията да се определя за
конкретното заседание на комисията, съобразно спецификата на разглеждания
случай и съобразно квалификацията, опита и възможностите за участие на
лицата, заемащи длъжност, съответна на
посочената. В случая актът е приет от
Комисия в състав, съответен на назначения с цитираните заповеди, като участието
на Мария Боянова е с оглед качеството й на юрист в отдел „ПНО”,
изпълняваща длъжността началник на този
отдел, а участието на Дора Донева е с оглед заеманата от нея длъжност старши
специалист отдел „Кадастър и регулация”. Следователно комисията по чл.210 от
ЗУТ е конституирана, заседавала е и е приела оспореното решение, обективирано в
протокол №13 /1.06.2015г в надлежен състав. Оспореното решение е прието в
пълния й състав и единодушно, с оглед на което е взето при спазване
изискванията за кворум и мнозинство и се явява валиден административен акт.
Решението отговаря на изискванията за форма и
съдържание на акта. Оценката, възприета с оспореното решение, се основава на
изготвения оценителски доклад на лицензиран оценител, към който са изложени
мотиви. При постановяването му не са допуснати съществени нарушения на
административно-производствените правила, които да обуславят отмяна на акта на
това основание. Оспорения акт е издаден в хода на производство, регламентирано
със специални правни норми. Съгласно чл.192 ал.6 ЗУТ, цената на правото на
преминаване по ал.2 се определя по реда на чл.210 и се заплаща преди издаване
на заповедите по ал.2 и 3. Според чл.210 ал.2 ЗУТ Кметът нарежда служебно или
въз основа на искане на заинтересуваните лица определянето на обезщетения или
оценка от комисията. Оценката на правото на преминаване в случая е
основана на хипотезата на чл.192, ал.2 от ЗУТ и подадената от „Панхим”ООД
молба, към която са приложени доказателства за непостигнато съгласие на
собствениците на поземлените имоти за удовлетворяване нуждата от преминаване. Обстоятелството, че „Финанс груп 1” ООД е
станал собственик на част от имотите, считано от 20.01.2016г, не обективира
процесуално нарушение, тъй като преценката за законосъобразност се следва към датата
на приемане на решението на 01.06.2015г. До тази дата не се установяват
обстоятелства, обуславящи заместване в производството по издаване на акта на
„Идица”ЕООД от приобретателя на имоти с идентификатори № 507.22, № 507.28 и № 507.150
„Финанс груп 1” ООД. Оплакванията на „Идица” ЕООД за нарушение на процедурата
са несъстоятелни.
При преценката за
материална законосъобразност на акта относимо е единствено изискването за
законосъобразност на определената оценка на правото на преминаване. Предмет на оценка е обезщетението, дължимо за
учредяване по реда на чл.192 ал.2 от ЗУТ на сервитутно право —право на преминаване през посочени поземлен имоти в полза на
собственик на имоти без достъп и с цел осигуряване на такъв. Съгласно чл.192 ал.6 във връзка с
чл.210 от ЗУТ, в производството по оценка на дължимото се на собственика на
служещите имоти обезщетение се определя по пазарни цени. Предвид тази норма, и с оглед постоянната съдебна
практика „пазарни” цени са тези, които
съответствуват на действителната цена на имота и са установени при сделки на
свободния пазар, извършени за имоти със сходно местоположение и характеристики. В
случая обективираната в оспореното решение оценка е на база оценителския доклад
от лицензирания като
пазарната стойност на правото на преминаване през имоти от този тип /с НТП за
второстепенни улици/ е счетено, че възлиза на 10 % от стойността на земята /4лв
за кв.м/ - 0.40 лв на кв.м. В
експертната оценка обаче не се посочват кои конкретни реално сключени сделки са
послужили като пазарни аналози за определяне
цената на земята. Това препятства
да се провери дали цената съответства на изискването на чл.210, ал.1 от ЗУТ
т.е. дали и доколко приетите за аналогови сделки имат за предмет имоти с
подобни характеристики, в близост до процесните имоти.
Пазарната стойност
на правото на преминаване по метода на
пазарните аналози и на база информация от имотния регистър при СВп Стара Загора е определена в допълнителното
заключение на СТЕ във варианти. По аргумент от разпоредбата на чл. 202 от ГПК, приложима на основание
чл.144 от АПК, съдът не е длъжен да възприеме изцяло заключенията на изпълнената
по делото експертиза, а ги обсъжда заедно с другите доказателства по делото с
оглед правилното приложение на материалния закон.
Смисълът на визираното в закона изискване за
определяне обезщетението по „пазарни цени” е насочено към определяне
приблизителната и най-близка до действителната стойност, на която съответния
имот или вещно право би могло да се реализира на свободния пазар, за да бъде
обезщетението равностойно по своя размер. В тази връзка, изразител на пазарния
интерес са посочените в допълнителното заключение на вещото лице, свидетелства
за три сделки с имоти, в близост до отчуждавания, реализирани и вписани до
датата на оспореното решение. Неоснователно е според съда направеното по
отношение на третата сделка възражение от „Идица” ЕООД, че е сключена между
свързани лица. Сделката е обективирана в нот.акт № 66, дело №281 /2015г и
вписана с вх.рег.№3745 /17.04.2015г, като съгласно договора „Трансинженеринг
БГ” ЕООД продава на „Дениинвест къмпани” ЕООД ПИ № 77476.507.161 по КККР на с.Хрищени с площ
9359 кв.м, за цена 18 000лв без ДДС
или 1.923 лв на кв.м. Спрямо тези дружества не се установява обстоятелство от
изброените в § 1 от ДР на ДОПК, в § 1 от ДР на Търговския закон или в §1, т.13 от ЗКПО. По тази причина и
доколкото надвишава данъчната оценка на имота /17 969.30лв/ не може да се
приеме, че посочената в договора цена е определена в противоречие с пазарните
условия. Не представляват относими пазарни свидетелства само четвъртата посочена
от вещото лице сделка и тези, резултат от проведената от ЧСИ публична продан,
тъй като следват по време оспорения акт.
С оглед изложеното съдът приема, че средната пазарна цена на земята към
релевантната дата /на постановяване на обжалваното решение/ следва да се
определи като средноаритметично от коригираните пазарни стойности за първата,
втората и третата сделка, дадени в таблицата на стр.5 от допълнителното
заключение и които са съответно 4.238 лв/кв.м, 4.416 лв/кв.м и 0.962 лв на
кв.м, и възлиза на 3.2053 лв /кв.м без
ДДС. На база пазарната цена на земята от 3.2053 лв/кв.м, оценката на правото на
преминаване следва да се определи по формулата: Ссерв= Сзем х Кс х Ксп, при отчитане коефициент Ксп = 0,10 поради минималните
ограничения, произтичащи от него за собственика и с оглед НТП на процесните
имоти –за второстепенни улици; и коефициент
Кс=0.9 —поради това, че за сервитута
не е посочен краен срок или Ссерв
= 3.2053 х 0,10 х 0,9 = 0,288 лв/кв.м без ДДС, закръглено на 0.29 лв /кв.м. Този подход съдът намира за справедлив и отчитащ
особеностите на служещите имоти и на сервитута.
По
тези съображения оспорения акт следва да се измени в частта за приетата от административния орган оценка
за учредяване право на преминаване като размерът й се определи съобразно възприетата
от съда пазарна оценка, както следва: ПИ
№№77476.507.15 с площ за преминаване 2701 кв.м - 783.29 лв; 77476.507.22 с площ
за преминаване 2682 кв.м - 777,78 лв, № 77476.507.28 с площ за преминаване 1958
кв.м. - 567,82 лв; 77476.507.66 с площ за преминаване 1882 кв.м. - 545.78 лв;
77476.507.150 с площ за преминаване 864 кв.м. - 250.56 лв и 77476.507.152 с площ на преминаване 3271 кв.м - 948.59 лв или общо 3873.82 лв без ДДС.
Поради полученото
като краен резултат намаляване на определената оценка на правото на преминаване
жалбата на „ИДИЦА” ЕООД против процесното решение на Комисията по чл.210 от ЗУТ при Община
Стара Загора е неоснователна и следва да бъде отхвърлена.
При този изход на спора и на основание чл.143, ал.1 от
АПК искането на жалбоподателя „Панхим”ООД за разноски е основателно до размера
на направените такива общо 459.33лв, от
които 50лв за държавна такса и 409.33
лв, за съдебно-техническа експертиза, дължими от бюджета на община Стара
Загора. С оглед изхода на спора
исканията за разноски на „Идица” ЕООД и „Финансгруп 1” ООД са неоснователни.
Водим от тези мотиви и на основание чл.172, ал.2,
предл.3 от АПК, съдът
Р Е Ш И :
ИЗМЕНЯ по жалба от „ПАНХИМ” ООД със седалище и адрес на управление гр.Стара
Загора, площадка „Агробиохим” Решение по протокол №13 от 01.06.2015г на
Комисията по чл.210 от ЗУТ, назначена от Кмета на община Стара Загора, като
определя пазарна оценка за учредяване на право на преминаване през поземлени
имоти в землището на с.Хрищени, общ.Стара Загора както следва: № 77476.507.15 с
площ за преминаване 2701 кв.м - 783.29 лв; № 77476.507.22 с площ за преминаване
2682 кв.м - 777,78 лв, №77476.507.28 с
площ за преминаване 1958 кв.м. - 567,82 лв; № 77476.507.66 с площ за
преминаване 1882 кв.м. - 545.78 лв; № 77476.507.150 с площ за преминаване 864
кв.м. - 250.56 лв и № 77476.507.152 с площ
на преминаване 3271 кв.м - 948.59 лв , общо 3873.82 лв без ДДС.
ОТХВЪРЛЯ жалбата на „ИДИЦА” ЕООД седалище и адрес на
управление гр.Стара Загора бул.”Св.Патриарх Евтимий” №165 ” Решение по протокол
№13 от 01.06.2015г на Комисията по чл.210 от ЗУТ, назначена от Кмета на община
Стара Загора, като неоснователна.
ОСЪЖДА Община Стара Загора, бул.”Цар Симеон Велики” № 107 ДА
ЗАПЛАТИ на „ПАНХИМ” ООД със седалище и
адрес на управление гр.Стара Загора, площадка „Агробиохим” сумата 459.33лв, представляваща
направените по делото разноски.
Решението
може да се обжалва с касационна жалба пред ВАС в 14-дневен срок от съобщението
до страните за постановяването му.
ПРЕДСЕДАТЕЛ :